Può
capitare che un immobile
locato sia
oggetto di pignoramento ad
opera dei creditori. Ma il
conduttore può continuare
la locazione o
deve abbandonare la
casa?
Vediamo
nel dettaglio cosa dice la legge Italiana.
Opponibilità all’acquirente
Nel
caso di pignoramento di un immobile locato a terzi, si deve verificare se il contratto di locazione sia opponibile o no alla
procedura.
Infatti,
ad alcune condizioni, il conduttore potrà continuare
a restare dell’immobile nonostante
la vendita forzata.
Quanto applicabile è stabilito dall’art.
2923 c.c.
Questa norma, che disciplina l’opponibilità alla procedura del
contratto di locazione precedente al pignoramento,
stabilisce che l’aggiudicatario-acquirente è tenuto a rispettare i contratti stipulati dal proprietario antecedentemente al
pignoramento, a queste condizioni:
-
data certa anteriore al pignoramento;
-
trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali.
La data certa quale condizioni di opponibilità della locazione
Come detto, le locazioni sono opponibili all’acquirente solo se
hanno data certa anteriore al pignoramento.
La
data certa è assicurata dalla registrazione
del contratto.
Quindi,
se il contratto è stato registrato prima del pignoramento, è sicuramente opponibile alla procedura, il conduttore potrà continuare ad abitare
l’immobile affittato fino
alla scadenza naturale del contratto di locazione.
Se
la locazione non
ha data certa anteriore
al pignoramento?
In
questo caso sarà il conduttore a dover dimostrare di aver conseguito la
detenzione dell’immobile prima all’espropriazione.
L’aggiudicatario,
quindi, sarà tenuto a rispettare il contratto, limitatamente alla
durata corrispondente a quella prevista per le locazioni a tempo
indeterminato ex art. 1574 c.c.
Le locazioni eccedenti i nove anni
Per
quanto riguarda le locazioni immobiliari ultra novennali, è prevista
la trascrizione
nei registri immobiliari ex art. 2643 c.c.
In questo caso, se la tipologia di locazione non
sia stata trascritta anteriormente al pignoramento non sarà
opponibile all’acquirente, se non nei limiti di un novennio
dall’inizio della locazione.
Locazioni successive al pignoramento solo se autorizzate
A
norma dell’art.
560 c.p.c., il debitore ed il terzo nominato custode hanno il divieto di dare in
locazione l’immobile pignorato, se non espressamente autorizzati dal G.E.
Quindi,
non essendo possibile concedere in locazione l'immobile senza
autorizzazione del giudice, la locazione non autorizzata stipulata
dal debitore dopo
il pignoramento dovrà
essere dichiarata inefficace nei confronti della procedura.
L'inopponibilità delle locazioni a "canone vile"
L’art.
2923 c.c. al terzo comma stabilisce e identifica le locazioni
concluse antecedentemente
al pignoramento a “canone vile”, cioè quelle che prevedono un canone di locazione inferiore
di un terzo al giusto prezzo o
a quello risultante dalle precedenti locazioni.
In
questo caso l’aggiudicatario non
sarà tenuto a rispettare la locazione.
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