lunedì 25 settembre 2017

LOCAZIONE E PIGNORAMENTO. QUANDO L'IMMOBILE IN ASTA RISULTA LOCATO.

Può capitare che un immobile locato sia oggetto di pignoramento ad opera dei creditoriMa il conduttore può continuare la locazione o deve abbandonare la casa? 

Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge Italiana. 
 
 
 
 

Opponibilità all’acquirente

Nel caso di pignoramento di un immobile locato a terzi, si deve verificare se il contratto di locazione sia opponibile o no alla procedura
Infatti, ad alcune condizioni, il conduttore potrà continuare a restare dell’immobile nonostante la vendita forzata. 
Quanto applicabile è stabilito dall’art. 2923 c.c.
Questa norma, che disciplina l’opponibilità alla procedura del contratto di locazione precedente al pignoramento, stabilisce che l’aggiudicatario-acquirente è tenuto a rispettare i contratti stipulati dal proprietario antecedentemente al pignoramento, a queste condizioni
  • data certa anteriore al pignoramento;  
  • trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali.
 

La data certa quale condizioni di opponibilità della locazione 

Come detto, le locazioni sono opponibili all’acquirente solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. 
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto. 
Quindi, se il contratto è stato registrato prima del pignoramento, è sicuramente opponibile alla procedura, il conduttore potrà continuare ad abitare l’immobile affittato fino alla scadenza naturale del contratto di locazione.
Se la locazione non ha data certa anteriore al pignoramento?
In questo caso sarà il conduttore a dover dimostrare di aver conseguito la detenzione dell’immobile prima all’espropriazione. 
L’aggiudicatario, quindi, sarà tenuto a rispettare il contratto, limitatamente alla durata corrispondente a quella prevista per le locazioni a tempo indeterminato ex art. 1574 c.c. 
 

Le locazioni eccedenti i nove anni 

Per quanto riguarda le locazioni immobiliari ultra novennali, è prevista la trascrizione nei registri immobiliari ex art. 2643 c.c. 
In questo caso, se la tipologia di locazione non sia stata trascritta anteriormente al pignoramento non sarà opponibile all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
 

Locazioni successive al pignoramento solo se autorizzate

A norma dell’art. 560 c.p.c., il debitore ed il terzo nominato custode hanno il divieto di dare in locazione l’immobile pignorato,  se non espressamente autorizzati dal G.E. 
Quindi, non essendo possibile concedere in locazione l'immobile senza autorizzazione del giudice, la locazione non autorizzata stipulata dal debitore dopo il pignoramento dovrà essere dichiarata inefficace nei confronti della procedura.

 

L'inopponibilità delle locazioni a "canone vile"

L’art. 2923 c.c. al terzo comma stabilisce e identifica le locazioni concluse antecedentemente al pignoramento a “canone vile”, cioè quelle che prevedono un canone di locazione inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni. 
In questo caso l’aggiudicatario non sarà tenuto a rispettare la locazione.