sabato 19 agosto 2017

I CONSIGLI DEL COLLEGIO DEI NOTAI PER UN ACQUISTO CONSAPEVOLE ALL'ASTA

Dall'opuscolo del Notariato: 
1. Chiedere informazioni
Innanzitutto per ogni dubbio, è consigliabile rivolgersi alla cancelleria del giudice delle esecuzioni o al professionista delegato, o affidarsi a un professionista esperto. Non bisogna poi dare per scontata la convenienza del prezzo: anche se all'asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo inferiore rispetto al suo valore, è possibile che il valore di stima, fosse troppo elevato rispetto alla media di mercato e allo stato dell'immobile.
2. Valutare i tempi in cui si ha bisogno dell'immobile
È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre dell'immobile: i tempi per ottenerne l'effettiva disponibilità non sono sempre immediati
3. Prendere visione di tutti i documenti disponibili e usare i siti dedicati
È molto importante prendere visione dell'avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati. L'elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia – oltre ai portali dei tribunali – è disponibile sul sito del Ministero www.giustizia.it
4. Leggere bene la perizia (e farla leggere a un professionista)
La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell'acquirente: è perciò di vitale importanza saper interpretare ogni informazione contenuta.
5. È sempre possibile visitare gli immobili
È indispensabile visitare l'immobile prima dell'asta con l'ausilio del custode, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia, e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell'immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
6. Definire il limite massimo della somma da investire
Prima di decidere se partecipare all'asta, avendo "valutato" l'immobile, è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l'acquisto. Partecipare a un'asta richiede, competenza ed esperienza, professionalità e conoscenza delle regole, dunque, calma e razionalità.
7. Informarsi sulle spese aggiuntive possibili
Sempre prima di prendere parte all'asta, è consigliabile informarsi sull'importo di tutte le spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione.
8. Fare attenzione alle modalità di pagamento
Chi acquista all'asta deve poter disporre entro il termine massimo di 120 giorni, di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell'istruire la pratica.
9. Tener conto dei benefici fiscali (ma non vale il prezzo valore)
Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Ma le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul "prezzo valore" non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
10. Disponibilità: più attenzione agli immobili occupati
Verificare anzitempo a quale titolo l'immobile risulta occupato, e se opponibile o meno alla procedura. Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l'immediato rilascio dell'immobile. In questo caso, è sempre meglio chiedere in sede di aggiudicazione, che la liberazione dell'immobile venga eseguita direttamente dal custode.